Krizin Sonu mu? Konut Piyasasi Acisindan Gorunum

Kısa bir özetle başlayalim. Amerikan konut piyasasinda yaşanan eşi benzeri görülmemiş fiyat düşüşleri, Amerikan hanehalkının kredi borçlarını geri ödeyememesi sonucunu dogurdu. Özellikle subprime diye tabir edilen düşük kaliteli krediler geri dönmemeye başladı. Bu noktada, konut fiyatlarındaki düşüş mü iflasları tetikledi, yoksa artan iflaslar mı konut sektöründeki balonun patlamasına sebep oldu gibi bir soru akla gelse de, bu yumurta mı tavuktan yoksa tavuk mu yumurtadan muhabbeti oldugu için üzerinde durmayacagım. Neticede kredi ve konut fiyatları duble-balonunun sürdürülemeyeceginin anlaşılması ile birlikte piyasaya hakim olan panik havası bankacilik ve finans sektörünün kredi ve "mortgage backed security" portfolyolarının adeta erimesine neden oldu. Bu ürünlere yatirim yapan bütün dünya bankacılık sektörleri de agır yara aldı, bütün dünyada kredi kanallari kurudu. Bu aşamada kriz krediye erişimi kesilen reel sektöre sıçradı. Ekonomik aktivitenin azalması, işsizligin artması dogal olarak birbirini takip etti. Global bir durgunluga girilmiş oldu. Bugünlerde daha ümit verici yorumların arttıginı görüyoruz. Özellikle Amerika'nın üçüncü çeyrekte %3.5 büyümesi ve konut satış rakamlarının düzelme egilimi göstermesi olumlu gelişmeler. Ben bugünkü yazımda olumlu havanın abartıldıgını ve önümüzdeki günlerde global ekonomiyi daha birçok tehlikelerin bekledigi konusunu işleyecegim.



Evvela şu anki olumlu görünümün devamını saglayan iki politikaya dikkatinizi çekmek isterim. Amerikan merkez bankası FED 2008 ortalarından bu yana portfolyosuna "Mortgage Backed Security" ilave etmektedir. O kadar ki 2007 aralık ayında FED'in toplam varlıklarının %1 ini bile teşkil etmeten MBS'ler, şu an toplam varlıklarının %40 ına tekabül etmekte. 2008 ortalarından bu yana arz fazlası bütün MBS'leri FED toplamakta. Bu büyük operasyona ragmen finans kuruluşlarının bu varlıklardan kaynaklanan zararları durdurulabilmiş degil. Mortgage devleri büyük zararlar yazmaya devam ediyor. FED önümüzdeki yıl şubat ayında MBS satın alma operasyonuna son verecek. Tabi bu planlanan tarih. FED bu piyasadan çıkarsa arkasından ne olacagını kendileri de dahil hiçkimse kestiremez. Bu ancak yaşanarak görülecek bir deney olacak. O yüzden buradan bir kehanette bulunuyor ve FED'in şubatta MBS satın alma politikasına bir süre daha devam kararı alacagını öngörüyorum. Krize çare için uygulanan diger bir önlem de "foreclosure moratorium" yani haciz ertelemesi. Şu an bankalar kredi borçlarını ödeyemeyen hanehalkına haciz işlemi yapamamakta. Normalde bir konut kredisinde borcunu 8-10 ay geriden takip eden birisine haciz işlemi başlatılırken, şu an bu durumdaki krediler hazine bakanliginin kredi modifikasyon programları ile kurtarılmaya çalışılıyor. Vade uzatma, faiz indirme, ana para affetme gibi çeşit çeşit modifikasyon programları uygulaniyor. Bu programlarin da istenilen başariyi yakalayabildigi soylenemez. Zira modifikasyona ugramiş kredilerin birçogunun yeniden batık krediye dönüştügü görülmekte. Netice itibariyle şu an yürürlükte olan moratoryum dolayısıyla konut arzı kontrol altında tutulmakta ve ikinci bir fiyat düşüş şoku yaşanmasına engel olunabilmekte. Peki moratoryum sona erince ne olur? O zaman ikinci dalga bir haciz şoku ve ikinci dalga bir konut arzı şoku yaşayacak piyasa. Ayrica 2010 yılı boyunca küçük ve orta ölçekli bir çok banka ve finans kuruluşunun ortadan kalkacagını görecegiz. Uygulanan politikalar büyük kuruluşları kısmen stabilize etmiş olsa da yatırımlarının büyük kısmını hanehalkına kredi olarak yapan küçük ve orta büyüklükteki bankaların batmaya devam ettiklerini görecegiz. Ayrica krizin şu ana kadar sadece meskun mesken piyasasını vurdugunu ticari mesken piyasasında etkilerinin yeni yeni görülmeye başlandigını belirtelim. 2010 yılı ticari mesken piyasasının daha da sıkıştıgı bir yıl olacak. Kisacası ortada çok parlak bir tablo yok. Ikinci bir sert kriz beklentisi taşimiyorum fakat ekonomilerin yeniden canlanmasi süreci önceki krizlerdeki gibi sorunsuz ve hizli olmayacak. Düzelme süreci uzun zaman alacagi gibi süreç boyunca irili ufaklı çok ciddi problemlerle boguşmak durumunda olacagız. Işsizligin %10.8 - %11 araliginda zirve yapmasini, altin, gümüş gibi degerli metallerin ve petrol fiyatlarının şubat 2010 a kadar yükseliş trendinin devam etmesini, dördüncü çeyrekte ve 2010 ilk çeyreginde büyümenin sürmesini bekliyorum.