Suyun Altındaki Evler

Bir örnek üzerinden ABD'deki ev piyasalarında niye bu kadar çok "foreclosure" oluyor, yani insanlar ödemekte oldukları mortgage'lı evlerinden çıkıyorlar, açıklayalım. Tabi buna başlamadan önce, özellikle İngilizceye vakıf okuyucularımıza bir önceki videoyu izlemelerini şiddetle tavsiye ederek.

Tipik bir Amerikan ailesi olan Jones'lar 2 sene önce Ocak 2007'de 120.000 dolara (Amerikanca $120,000) bir ev almış olsunlar. Bunun için de, bir broker'a gidip mortgage sözleşmesi imzalamış olsunlar. Bu anlaşmaya göre Jones ailesi, düzenli olarak 30 yıl boyunca yıllık %8 faiz ile (aylık 880 dolar ve 52 cent ödeme yaparak) ev sahibi olabileceklerdir. Yandaki resme tıklayarak amortizayon cizelgesini görebilirsiniz.^(1) Örneğin en son bu ay, evin 24. taksidini ödeyen Jones'ların evi için kalan borçları 117.911,92 dolar (Amerikanca $117,911.92) ve hala oldukça yüksek.



Jones ailesi ekonomik krizi fazlası ile hissetmeye başlar. Evin hanımı Ms. Jones işini kaybedince kendisini, çocuklarına daha fazla zaman ayırabileceği fikri ile teselli etmeye başlar. Artık mortgage borcunun bütün ödemesi yükü Mr. Jones'ın sırtındadır. Hem de tek bir maaşla!

Gel zaman git zaman Mr. Jones bir gün öğrenir ki evlerinin hemen bitişiğindeki ev satılıktır. Bu ev Mr. Jones'un kendi yaşadığı evin aynısıdır (zira her iki evi de hatta bu mahalledeki bütün evleri de aynı mimar çizmiş ve müteahhit yaptırmıştır). Hem de bu aralar piyasa bayağı kötü olduğu için, bu komşu evin fiyatı sadece 70.000 dolardır!

Durumu akşam Ms. Jones'a da açan Mr. Jones, oturur eşi ile bir hesap-kitaba girişir. Kendi evlerinin motgage ödemelerini artık zorlanarak da olsa, tam 2 senedir (24 aydır) yapmaktadırlar. Bugüne dek toplam (880,52)x(24)= 21.132 dolar ödemede bulunmuşlardır. Ancak geriye kalan borç hala yukarıda da belirttiğimiz gibi 117.911,92 dolar (Amerikanca $117,911.92) gibi yüksek bir miktardır!

Bu hesaba aklı yatmıyan Mr. Jones eşine şöyle seslenir:

- Hanım.
- Evet?
- Hanım!
- Evet dedik ya, ne var?
- Ben bu işin içinden çıkamadım. Bizim eve 2 senedir toplamda 20 bin doların üzerinde ödeme yapmış olmamıza rağmen, halen bankaya olan ev borcumuz 117 bin doların üzerinde!
- Kocacığım bir yanlışın olmalı. Yandaki ev bizimkisinin aynısı ve fiyatı sadece 70 bin dolar. Nasıl olur?
- Benim de anlıyamadığım bu! 2 sene önce evi ne yazık ki o anki hırsımızla ev fiyatları yüksekken aldık.
- Evet ben de çalışıyordum o zamanları. Nasıl olsa öderiz diye düşünmüştük.
- Haklısın. Oysa şimdi duruma bak. 2 senedir ödeme yapmakta olduğumuz ve şu anda oturmakta olduğumuz evin net değeri bizim için, dur bir düşüneyim: 70 bin eksi 117 bin eşittir EKSİ 47 BİN DOLAR!
- Bu doğru olamaz?
- Hesap ortada hanım. En iyisi mi ben yarın broker'a gidip anlaşmayı bozuyorum. İpotek olan evi de, ne yapalım kaybederiz artık.
- Bugüne kadar yaptığımız ödemeler?
- Üzerine bir bardak soğuk su içebilirsin :(
- Peki bunun bize ekstra bir külfeti yok mu?
- Kontratı kırdırmış olmanın yaklaşık bir 5 bin dolar'lık bir de cezası var ama bence değer! Zira bu şekilde ödemek anlamsız. Yolun başındayken istersen geri dönelim.

Jones ailesinin karşılaştığı durumda olan milyonlarca Amerikan ailesi var son bir yılı aşkın bir süredir. Şimdiye değin bir milyonun üzerinde ev haczedildi. Hala ediliyor. Ve daha edileceğe benziyor. Evin değeri Mortgage anlaşmasının değerinin altında kalıyorsa, bu durumda ev bizim için karlı ve pozitif bir özsermaye (equity) değil, bilakis EKSİ BİR YATIRIM (NEGATIVE EQUITY). Amerikalıların tabiri ile ev artık su altında kalmış oluyor.

Peki bu mortgage kağıtlarını ellerinde bulunduran bankalar için durum nasıl? Hiç de parlak değil tabi ki. Jones ailesi evi geri verdiği anda (jingle mail) bankanın 117 bin dolar değerindeki varlığı bir anda 70 bin dolara düşmüş oluyor. Yani banka bu işten bir anda nerdeyse 50 bin dolar kaybetmiş oluyor. Amerika'daki bankaların bilançolarının varlıklar bölümünün önemli bir kısmını gayrı menkullerin oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda finansal piyasalar için durumun vehameti gün gibi ortada.

Ev piyasasında o kadar çok arz fazlası var ki, özellikle güneybatı ABD'de "Ghost Town" olarak adlandırılan "Hayalet şehirler" var artık. Yeni yapılmış yerleşim birimleri hiç taşınan olmamış bazılarında. Özellikle Arizona, Nevada, New Mexico ve Kalifornia'da bu durumda çok yerler var. Ev fiyatları daha da aşağıya, %20-30 daha düşecek gibi görünüyor. Krizin derinliği her geçen gün daha iyi anlaşıldıkça, yatırımcılar arasındaki karamsarlık aynı zamanda New York (NYSE) ve diğer organize borsalara da yansıyor. Borsa dün son 12 senenin dibine indi.

Peki bundan sonra ne olur? ABD krizden nasıl çıkar? Amerika'da yeni başkan Obama ve ekonomi ekibi bu tekneyi ne kadar zamanda düzlüğe çıkarır? İlk 4 senelik süresinde bunu başarabilir mi? Ben halen iyimserim ve öyle olmak istiyorum. Obama paketini şu an için destekliyorum. İktisatçı arkadaşlarımla bu konuyu tartıştığımızda oldukça kötü bir tablo çizenler de var tabi ve onların argümanları da güçlü. Onların kimisine göre bu kriz belki de ABD'de 1-2 sene gibi kısa sürede atlatılacak U-şeklinde bir kriz değil de, Japonya örneğinde olduğu gibi 10 sene veya üzerinde sürebilecek L-şeklinde bir kriz olabilir.

ABD'de Demokratlar'ın ekonomi ile ilgili bugüne dek sicilleri iyi. Zaten Başkan Obama da eski Başkan Bill Clinton ekibi ile yoluna devam ediyor. Yalnız şunun altını çizelim: Finans piyasalarında işler artık kesinlikle eskisi gibi olmıyacak. Yeni bir ekonomi düzeni gelecek. Cumhuriyetçiler istemese de. En başta da liberalizayon politikaları rafa kaldırılacak diye öngörüyorum. Finans piyasalarındaki aracı kuruluşlar çok daha fazla düzenlenecek ve regüle edilecekler. Yani adeta 1980 öncesi daha katı finans piyasalarını düzenlemeci politikalara geri dönüş olucak. Devlet gerekirse riskli bankalara el koyacak, ve bu Citibank olsa bile gözünün yaşına bakılmayacak. Zira bu işin şakası yok, herkes anladı.

Thomas Friedman'ın son kitabı "Sıcak, Düz ve Kalabalık"ta da bahsettiği gibi ortada ciddi bir piramit şeması var. Yalnız işin ilginç yanı, normalde gayrı yasal olan bu organizasyon şeklini, bankacılık sektöründe devlet kendi eliyle "bail out" ediyor, yani kurtarıyor. Adeta karlar özelleştirilirken, zararlar devletleştiriliyor. Olacak şey değil!

Başkan Obama işin ciddiyetinin farkında olduğu için her ne pahasına olursa olsun gerekli düzenlemeleri parlementoya geçirtmekte zorlanmıyacak diye düşünüyorum. Gerekli desteği o veya bu şekilde alıcaktır. Ancak zamana karşı yarıştığının çok iyi bilinmesi gerekir.

Bugünlük de bu kadar kafanızı ağrıtmış olayım.

--

^(1)

NOT: Örnekteki rakamlar esasen Saunders ve Cornett'in "Financial Markets and Institutions" adlı kitabının 4. baskısından alıntı. Bakınız sayfa 205. Çizelgeyi de Microsoft Excel'de tekrar hazırladım esasen, ancak yer yetersizliği nedeniyle kesip biçtim ve resim dosyası uzantısına çevirdim.